仲介手数料無料の賃貸物件はどのような仕組みになっているのか、疑問に思ったことはありませんか？今回は、なぜ仲介手数料無料物件があるのか、仲介手数料無料物件に込められた意図や物件選びのポイントについて解説します。
仲介手数料の基本的な仕組み
まず、なぜ仲介手数料無料の賃貸物件があるのかを理解するためには、仲介手数料の基本的な仕組みを理解しておくことが大切です。仲介手数料は必要と思われがちですが、必ずしも支払わなければならない費用ではありません。仲介手数料については、次の4つのポイントを押さえておきましょう。
仲介手数料は不動産会社への報酬である。
仲介手数料とは、賃貸物件の仲介をした不動産会社に支払う報酬のことです。賃貸契約を結んで入居するためには、物件を紹介してもらい、比較検討し、内見する必要があります。また、賃貸契約の重要事項説明を受け、契約書にサインすることも欠かせません。不動産会社は、入居者の賃貸物件選びをサポートし、契約手続きを代行します。不動産会社は、そのサービスの対価として、法律により手数料を請求することができます。
宅地建物取引業法による制限
不動産の仲介手数料について定めた法律が「宅地建物取引業法」です。宅地建物取引業法では、不動産会社が媒介する場合に仲介手数料を請求できることを定めていますが、仲介手数料の金額や請求方法についても定めています。不動産会社が仲介する場合、仲介手数料を無制限に請求することはできない。法律では、賃貸借契約書に定められた賃料の1.1ヶ月分（賃料の1ヶ月分＋消費税0.1ヶ月分）が上限とされています。また、原則として、賃貸物件の所有者と賃借人は、それぞれ賃料の0.55ヶ月分を請求する。ただし、不動産会社の承諾があれば、賃借人に賃料の1ヶ月分の仲介手数料を請求することができる。合計額が上限額に達しない限り、違法ではない。
仲介手数料には上限があるだけで、下限はない。
仲介手数料の上限額は定められているが、下限額についての規定はない。したがって、不動産会社が仲介業務を行う場合、オーナーにも借主にも仲介手数料を請求しないことも可能である。また、オーナーには家賃の0.55ヶ月分、借主には家賃の0.55ヶ月分を請求するのが原則ですが、オーナーと借主に請求しないことも可能です。
仲介手数料を受け取らなければ、不動産会社には取引上の利益はない。
法律上、仲介手数料に下限はないが、不動産会社は仲介手数料を取らないと取引利益が出ない。仲介業務の対価と位置づけられる仲介手数料を無料にすれば、人件費や通信費で赤字になる。他の方法で収益を上げることができれば問題はないが、不動産会社は利益を上げなければならないため、一般的には賃料の1.1カ月分に相当する仲介手数料を総額で徴収している。
賃貸物件が仲介手数料無料になる仕組み
仲介手数料の仕組みがわかったところで、賃貸物件が手数料無料になる仕組みを見てみよう。不動産会社は仲介手数料を無料にすると利益が減るリスクがある。しかし、きちんと利益を出しながらも、入居者から仲介手数料を取らないことは可能です。代表的な3つの手口を紹介しよう。
賃貸物件のオーナーに請求する
賃貸物件を仲介する際、不動産会社はオーナーと入居者に仲介手数料を請求することができる。原則的には賃料の0.5カ月分ずつが上限だが、オーナーの合意があれば賃料の1カ月分を請求することもできる。これは、空室期間が長く、オーナーが一刻も早く入居者を見つけたい場合に必要となる。仲介手数料がない方が入居者が決まりやすいと考えられるので、不動産会社からのオファーを受けるか、オーナー自身が提案することで手数料を無料にすることができる。不動産会社としては、入居者から仲介手数料を受け取る理由は全くない。仲介手数料には上限があるため、オーナーが全額を支払えば、不動産会社は仲介手数料なしで入居者と気持ちよく取引できる。
不動産会社間の取引
不動産会社があえて仲介手数料を無料にすることも珍しくない。賃貸物件によっては、オーナーが特定の不動産会社と専任媒介契約を結んでいる場合があります。専任媒介契約の場合、仲介できるのは依頼をした不動産会社だけで、A社が専任媒介契約を結び、B社が借り手を見つければ、A社はB社に業務を委託し、契約業務を代行してもらうことになる。このような仕組みにすれば、B社は業務委託の対価を得ることができ、B社は業務委託料で利益を上げることができるので、仲介手数料はかからないと判断できる。
成果を上げるための戦略である。
賃貸物件のオーナーが不動産会社と一般媒介契約で契約する場合も、不動産会社はあえて仲介手数料を無料にすることがあります。一般媒介契約の場合、オーナーは複数の不動産会社と契約するのが一般的です。そのため、同業他社が先に媒介契約を結んでしまい、御社が利益を得られない可能性があります。他社と比較して自社を選んでもらうためには、入居者となるユーザーに対してメリットを示すことが重要になります。仲介手数料を取る不動産会社と取らない不動産会社では、仲介手数料を取る不動産会社と取らない不動産会社の方が良いと考えるのは当然です。
仲介手数料は原則、家賃の0.55カ月分をオーナーに請求できるので、入居者から仲介手数料を受け取らなくても収入がゼロになることはない。特に業績を伸ばしたい不動産会社は、この仲介手数料無料化戦略をとることが多い。
仲介手数料無料賃貸物件の注意点
仲介手数料無料の賃貸物件は、初期費用を抑えられるというメリットがあります。仲介手数料無料賃貸物件の仕組みを理解すると、仲介手数料無料賃貸物件の方が良いと思う人もいれば、仲介手数料無料賃貸物件は避けた方が良いと感じる人もいるでしょう。ここでは、仲介手数料無料の賃貸物件を検討する際の注意点をご紹介します。
入居者に不評な賃貸物件が多い
仲介手数料無料の賃貸物件は不人気な場合があるので注意が必要です。これはオーナーが空室対策として仲介手数料を全額負担することにした場合です。入居者がいない物件には何か理由があると考えた方がよい。立地が悪かったり、部屋が狭かったり、建物が古かったりすることもあるが、歴史のある物件である可能性もある。物件の内装だけでなく、周辺環境もチェックしましょう。例えば、駅から遠い、スーパーやコンビニが近くにない、騒音や振動の原因となる工場があるなど、住みにくいかもしれません。しかし、不人気物件でも自分に合っていれば全く問題ありませんので、よく吟味して魅力的な物件かどうか検討することをお勧めします。
礼金が加算される場合があります。
仲介手数料無料の賃貸物件は、かえって初期費用が高くつく場合がありますのでご注意ください。仲介手数料を全額オーナーが負担すると、賃貸経営におけるオーナーの利益が減ってしまいます。その分を礼金に上乗せするケースもあります。例えば、礼金が家賃の1カ月分であれば、オーナーは受け取った礼金をそのまま仲介手数料の支払いに充てることができる。これは、不動産会社が全物件を仲介手数料無料で提供している場合によくあることで、本来家賃の1カ月分である礼金が家賃の2カ月分になる。礼金だけでなく敷金も値上げされることがあるので注意が必要だ。
入居時の仲介手数料が高くなる場合もある。
仲介手数料が無料になる代わりに、消毒代、鍵交換代、事務手数料など他の費用がかかる場合がある。本来、消毒による清掃や鍵交換の費用はオーナー負担です。しかし、賃貸業界では入居者に請求するケースが多いようです。しかし、これらの費用はそれぞれ1万円以上かかることが多いので、オーナーと交渉して無料にしてもらうのが合理的だ。管理費も法律の規定からすれば、仲介手数料に含まれていると解釈できる。指摘すれば免除してもらえる可能性が高いので、契約前に交渉して無駄な費用を支払わないようにしよう。
まとめ
賃貸物件の仲介手数料無料の仕組みを理解して物件を選ぼう
賃貸物件の仲介手数料が無料の場合、オーナーが支払うケースがほとんどです。不人気物件で入居者がいなかったり、諸費用が高かったりすることもあるので、物件をよく吟味しよう。他人が嫌がる物件でも、自分に合う賃貸物件であれば問題ありません。仲介手数料が無料であれば、確実に初期費用を抑えることができますので、ぜひ前向きにご検討ください。
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